Beneden buren onder water gezet: wat te doen om klachten van hun kant weg te nemen?

Soms worden we vrijwillig of onvrijwillig deelnemer aan onaangename gebeurtenissen. Bijvoorbeeld: bij ons was er een overstroming, en het water, na het doorbreken van de vloeren, heeft het appartement beneden onder water gezet. En gelukkig als het maar één appartement is!

Niet alleen moet u nu in uw eigen woning een ongeplande reparatie uitvoeren, maar het lijkt er ook op dat u de schade aan de buren moet vergoeden. Dus, u heeft de buren beneden overstroomd: wat te doen in zo'n situatie? Hierover praten we in ons artikel. Ook bespreken we hoe u de veroorzaker van de overstroming vaststelt en hoe u correct een overstromingsakte opstelt.

We geven de mogelijke ontwikkelingsvarianten en manieren om het probleem op te lossen, waarbij we in detail de vreedzame regeling bespreken via constructieve onderhandelingen en het wegnemen van bezwaren in een gerechtelijke procedure.

Wat moet u als eerste ondernemen?

Is de momentane verbijstering, zelfmedelijden en de acute zelfkastijding voorbij? Tijd om aan de slag te gaan! U moet nadenken over hoe u de gevolgen van het ongeval minimaliseert en uw al benarde situatie niet verergert.

De eerste stappen moeten als volgt zijn:

• als de bron van de lekkage zich in uw appartement bevindt, moet u het water afsluiten met behulp van een kogelkraan, waardoor de toevoer naar u wordt gestopt;
• schakel de stroom uit in uw woning om kortsluiting te voorkomen en om te voorkomen dat iedereen die op dat moment in contact komt met water een elektrische schok krijgt;
• bel de beheermaatschappij en nodig de loodgieters uit;
• als de overstroming in het weekend plaatsvond, bel dan de alarmdienst;
• verzamel zo snel mogelijk het water dat op uw vloer staat, zodat het niet naar beneden lekt;
• als uw aansprakelijkheid voor de overstroming of uw appartement verzekerd is, bel dan zeker uw verzekeringsmaatschappij en handel in volledige overeenstemming met de ontvangen instructie;

Het is voor iedereen duidelijk dat niemand de buren opzettelijk zal overstromen, en u bent in deze situatie niet alleen de veroorzaker, maar ook het slachtoffer.

Als het ongemak tijdens de werkdag plaatsvond, probeer dan het volgende te doen:

U twijfelt er toch niet aan dat de bewoners van de benedenverdieping beslist naar u toe komen?

Het heeft geen zin om u voor hen te verbergen en daarmee de relatie te verslechteren: probeer vanaf de eerste minuten van het gesprek een gemeenschappelijke taal met hen te vinden.

Het is noodzakelijk om het water zo snel mogelijk van het vloeroppervlak te verzamelen, voordat het naar de buren doorsijpelt: gebruik hiervoor zoveel mogelijk doeken.

U moet vanaf de eerste minuten proberen de buren voor u te winnen door oprecht berouw, als u de schuldige bent van de overstroming, of door gezamenlijke duidelijke acties, als derden de schuldige zijn.

Leg de buren uit dat, ook al stroomt het water uit uw appartement, u mogelijk niet de schuldige bent van de overstroming. Dit wordt bijzonder duidelijk als de stortvloed bij de buren niet afneemt nadat u de waterkraan bij u heeft dichtgedraaid.

Het komt ook voor dat de bron van de lekkage moeilijk te vinden is – er zijn geen opwaarts spuitende stralen, maar het water heeft zich al over alle kamers verspreid.

We zoeken naar risicoplekken die verborgen zijn achter sanitair, het aanrecht en gipskartonwanden:

Wij zoeken de schuldige van de overstroming

Het antwoord op deze vraag is helemaal niet zo vanzelfsprekend als het uw buren lijkt. In meergezinswoningen (MKW) is er gemeenschappelijke eigendom die toebehoort aan alle eigenaren van woonruimten in het gebouw. De wijze van onderhoud is vastgesteld in de Regels, goedgekeurd op 13 augustus 2006 bij gouvernementele Verordening nr. 491 (hierna: de Regels).

Elementen van technische installaties en gemeenschappelijke leidingen bevinden zich ook in de woonruimten van de eigenaren van de appartementen.

Indien de beheermaatschappij nalatig is in de uitvoering van haar taken met betrekking tot het onderhoud van het gemeenschappelijke eigendom, kunt u een schriftelijke klacht indienen bij haar directie, zonder de situatie tot een noodgeval te laten escaleren.

Tot dergelijk eigendom behoren:

• stijgleidingen voor warm- en koudwatervoorziening;
• rioolleiding;
• centrale verwarmingsinstallatie.

Overeenkomstig de regels leidt onjuist onderhoud van het gemeenschappelijke eigendom van de meergezinswoning tot aansprakelijkheid van de organisatie waarmee de eigenaren van de woningen een overeenkomst hebben gesloten, dat wil zeggen de beheermaatschappij.

Optie #1 – de beheermaatschappij

Als de lekkage is ontstaan door een noodsituatie van de standleiding, moeten de beheerders de geleden schade vergoeden. Trouwens, overstromingen als gevolg van een lekkend dak van een appartementencomplex – dat is ook de schuld van de beheermaatschappij.

Maar u moet ook letten op de omstandigheden die tot de lekkage hebben bijgedragen. Bijvoorbeeld, u heeft eigenhandig, zonder de beherende organisatie op de hoogte te stellen en zonder toestemming van haar te verkrijgen, de standleidingen van de riolering of waterleiding vervangen. Dergelijke handelingen zijn illegaal, evenals elke ongeautoriseerde ingreep in de werking van deze voorzieningen.

Als een dergelijke eigenmachtige ingreep wordt vastgesteld, zal de eigenaar van de woning waarin de illegale werkzaamheden zijn uitgevoerd, aansprakelijk zijn.

Optie #2 – de eigenaar van het appartement

De eerste afsluit- en regelkraan die het water in de woning afsluit, scheidt het gemeenschappelijke eigendom van het eigendom in de woning. Als er schade aan de leiding na deze kraan is opgetreden of als water is doorgelaten door defect sanitair of andere apparatuur aangesloten op de waterleiding (wasmachine, vaatwasser enz.), dan is de eigenaar van de woning – de bron van de overstroming – aansprakelijk.

Laat u de werkende wasmachine en vaatwasser niet zonder toezicht; bij het vullen van het bad, let u erop dat de technische overloopopening niet is geblokkeerd.

Maar zelfs in dit geval kunnen er nuances zijn waarmee rekening moet worden gehouden.

Daartoe behoren:

• Aanwezigheid van huurders. De eigenaar hoeft niet in de woning te wonen. Als de lekkage is veroorzaakt door huurders of pachters die officieel op deze locatie wonen volgens een gesloten overeenkomst, moeten de in die overeenkomst vastgelegde aansprakelijkheidsvoorwaarden worden gelezen.
• Defecte apparatuur. Bewaar de bonnen bij de aankoop van een wasmachine of vaatwasser, een toilet met reservoir, mengkranen, kranen en andere apparatuur. Deze bevestigen de aankoop en stellen de eigenaar in staat de verkoper een factuur te sturen indien een onderzoek vaststelt dat het door hem verkochte product defect is. In dat geval zal de verkoper ook aansprakelijk zijn voor de schade veroorzaakt door het defecte product dat hij heeft verkocht.
• Ondeskundige reparatie- of installatiewerkzaamheden. Als een ingehuurd bedrijf de apparatuur heeft geïnstalleerd in strijd met de normen, is zij aansprakelijk voor het ondeugdelijk uitvoeren van de werkzaamheden en voor de negatieve gevolgen daarvan.

Soms kan een waterslag of een spanningspiek tot overstroming leiden. In dit geval kunnen de nutsbedrijven de schuldigen zijn. Maar vergeet niet dat werkende elektrische apparaten (wasmachine of vaatwasser) niet onbeheerd mogen worden achtergelaten.

Als het appartement wordt verhuurd, is de eigenaar van het appartement doorgaans verantwoordelijk voor een defecte kraan of een lekkende leiding die zich in het verantwoordelijkheidsgebied van de eigenaar bevindt. Maar voor een overstroming in de badkamer of keuken als gevolg van een open kraan die onbeheerd is achtergelaten, is de huurder verantwoordelijk.

Zoals u ziet, zullen we, nadat we de oorzaak van de overstroming hebben vastgesteld, ook de schuldige van het gebeurde bepalen. Maar soms is het nodig om zowel geld als tijd te besteden aan het achterhalen van de waarheid.

Optie #3 – derden

Als u ervan overtuigd bent dat derden schuldig zijn, is het tijd om te bedenken dat uw appartement en eigendommen ook schade hebben geleden. Om het feit van de overstroming vast te leggen en de schade door water te bepalen, moet er een overstromingsrapport worden opgesteld.

Niet altijd zijn de eigenaren van het appartement waar de lekkage vandaan komt, schuldig aan de ontstane noodsituatie: soms hebben ze net zoveel last van de overstroming als anderen.

Het is tijd om te bepalen welke van de benedenburen schade hebben geleden tijdens het ongeval. Leg hen de oorzaak van het gebeurde uit. Begin met het verzamelen van documenten die nuttig zullen zijn voor het vaststellen van het feit en de omvang van de schade. Probeer alles wat er is gebeurd te fotograferen en te filmen.

De nuances van het opstellen van een overstromingsakte

Het rapport waarin het feit van de overstroming en de schade aan het appartement en de eigendommen van het slachtoffer worden vastgelegd, is waarschijnlijk het belangrijkste document voor u. Daarom moet u de inhoud ervan zeer serieus nemen.

Voor het opstellen van dit document moet u zeker twee of drie getuigen uitnodigen. Dan wordt het rapport door een commissie opgesteld. Het is goed als het document zelf en de defectenlijst die erbij hoort, worden ondertekend door een vertegenwoordiger van de beheermaatschappij. Als hij weigert te tekenen, noteer dan gewoon zijn weigering in het rapport.

Dit document moet de volgende informatie bevatten:

• het feit van de overstroming van uw woning moet worden vastgelegd, met vermelding van de datum en tijd van het opstellen van het rapport, het volledige adres van het appartement, het aantal kamers erin en de verdieping waarop het zich bevindt;
• een beschrijving van de schade toegebracht aan de ruimtes en de eigendommen (meubels, huishoudelijke apparaten) die zich daarin bevinden;
• de oorzaak van de lekkage (precies, als deze niet betwist wordt, of vermoedelijk).

Eigenlijk is het opstellen van een dergelijk rapport de verantwoordelijkheid van een vertegenwoordiger van de beheermaatschappij, maar het is beter om dit document te dupliceren, vooral in geval van geschillen bij het opstellen ervan.

Praktijk wijst uit dat specialisten van de beheerorganisatie in elke situatie proberen hun eigen schuld 'niet te zien', de omvang van de gevolgen van het ongeval te minimaliseren en voor het getroffen deel wezenlijke feiten te negeren. Soms proberen ze zelfs het opstellen van het rapport uit te stellen, om het vervolgens helemaal niet op te maken.

Niet alle schade door wateroverlast openbaart zich meteen: soms duurt het enige tijd om te begrijpen dat de vloerbedekking beschadigd is geraakt en dat er schimmel onder het behang is ontstaan.

In het rapport moeten alle meningsverschillen worden weergegeven die tussen de partijen ontstaan bij het bepalen van de schuldige van het ongeval of bij het vaststellen van de omvang van de schade. Overigens kan alle schade aan de eigendom van het slachtoffer niet meteen worden vastgesteld, maar pas na 2-3 dagen.

Bijvoorbeeld kunnen er gele kringen op de muren verschijnen of kan het parket omhoog komen. Deze materiële schade kan als aanvulling in de gebrekenlijst worden opgenomen.

Als u de veroorzaker van de wateroverlast bent, zorg er dan voor dat u een exemplaar van het rapport en de gebrekenlijst in handen krijgt, zodat er niet 'per ongeluk' bijvoorbeeld defecte huishoudelijke apparaten in komen te staan die niets met het gebeurde te maken hebben.

De volgende stap is het indienen van een claim bij de veroorzaker van de wateroverlast. Dit kunnen alle gedupeerden gezamenlijk doen of ieder afzonderlijk.

Opties voor de beoordeling van de geleden schade

Als gevolg van de wateroverlast lijdt de gehele ruimte: het spanplafond kan doorhangen, behang en decoratie-elementen kunnen loslaten, laminaat of parket kan beschadigd raken. De elektrische bedrading kan defect raken. Doorweekte meubels verliezen hun uiterlijk, apparaten branden door. Hoe kan de schade in geld worden uitgedrukt?

Het opstellen van een overeenkomst in een buitengerechtelijke procedure

Indien de getroffen partij de wens uitdrukt om in der minne te schikken, kan men een van de onderstaande beoordelingsmethoden gebruiken:

• Neem het wateroverlastrapport als basis en ram samen met de buren een redelijk bedrag aan schadevergoeding dat beide partijen zou kunnen tevredenstellen. Als overeenstemming wordt bereikt, moet dit feit worden vastgelegd door een afzonderlijke overeenkomst op te maken. Vermeld daarin het overeengekomen bedrag en laat het door beide partijen ondertekenen.
• Men kan de kosten en soorten materialen bepalen die nodig zijn voor het herstel van de beschadigde woning, waarna de veroorzaker van de lekkage dit alles in de winkel op eigen kosten koopt en de uitvoering van de reparatiewerkzaamheden betaalt.

Het is beter om deze afspraak ook in de vorm van een rapport vast te leggen, zodat de getroffenen niet van gedachten veranderen.

Een van de voordelen van een minnelijke geschilbeslechting is de mogelijkheid om de negatieve gevolgen van de lekkage snel weg te nemen: rechtszaken kosten tijd, energie en gezondheid.

U moet in de akten vermelden dat na vergoeding van de schade alle claims van de benadeelde partij volledig zijn voldaan. Geld mag alleen worden overhandigd met een ontvangstbewijs. Na uitvoering van de werkzaamheden moet u ook een ontvangstbewijs nemen waaruit blijkt dat de overeengekomen werkzaamheden van goede kwaliteit volledig zijn uitgevoerd.

Het uitvoeren van een onafhankelijke expertise

Als de partijen van het conflict er niet in slagen overeenstemming te bereiken over het bedrag van de schade, kan men een beroep doen op onafhankelijke deskundigen:

• Als onafhankelijke deskundige kan een taxatiespecialist van een taxatiebureau of de Kamer van Koophandel worden uitgenodigd. Met hem dient u een overeenkomst te sluiten, en na voltooiing van het werk moet hij een rapport opstellen en een betalingsbewijs voor zijn diensten afgeven. De kosten van de deskundige kunnen door één of beide partijen worden betaald in overeengekomen delen.
• Het is mogelijk dat het rapport van de deskundige de partijen niet tevreden stelt; dan blijft er niets anders over dan naar de rechter te stappen.

Op basis van het overstromingsrapport, foto- en videomateriaal, getuigenverklaringen en documenten die de waarde van de beschadigde eigendommen bevestigen, moet de rechter een beslissing nemen. Hij kan om een deskundigenonderzoek vragen.

Als ideaal kan worden beschouwd de keuze voor een onafhankelijke taxatiedeskundige die door beide partijen van het conflict volledig wordt vertrouwd.

Een gerechtelijke procedure is geen snelle zaak. Als u deze weg inslaat, moet u zich goed de vooruitzichten van uw zaak realiseren.

Oplossingsmethoden voor het conflict

De zaak zal met minimale verliezen voor beide partijen eindigen, indien beide de wens tonen om beleefd en constructief te communiceren.

Methode #1 – bilaterale constructieve onderhandelingen

Er is altijd een compromis mogelijk, indien de benadeelden zich herinneren dat er al lang geen renovatie in hun woning is geweest en dat de beschadigde goederen oud waren, hoewel ze nog in werkende staat verkeerden.

Een gerechtelijke procedure is voor beide partijen niet gunstig: het brengt extra kosten met zich mee voor de rechtszaak en de voorbereiding ervan, zoals een onafhankelijk deskundigenonderzoek.

Het is mogelijk dat de volgende argumenten, uiteengezet door derden die door beide partijen worden vertrouwd, een agressief gestemde buurman kunnen beïnvloeden:

1. De eiser zal vóór de start van de rechtszaak de griffierechten moeten betalen, die afhangen van de hoogte van de vordering. Hij zal dus vooraf kosten maken. Ook moeten de kosten van een adviseur en een advocaat tot zijn uitgaven worden gerekend.
2. In ons land hebben we geen precedentenrecht, dus is het zeer moeilijk te zeggen welke partij de rechter zal steunen. Het is mogelijk dat de kosten van de eiser vergeefs zijn.
3. Indien de rechter besluit een deskundigenonderzoek te laten verrichten, dient de eiser ook de kosten van de onafhankelijke taxateur te betalen. De rechter heeft het rapport van de deskundige nodig, op basis waarvan hij zijn uitspraak zal doen.
4. Als bron voor de vergoeding van schade die in rechte is vastgesteld, kan alleen het inkomen dienen dat de gedaagde officieel ontvangt. Indien de gedaagde geen arbeidsovereenkomst heeft, bedraagt het maximale bedrag dat de rechtbank hem zal verplichten te betalen 1/5 van het bestaansminimum.

Gewoonlijk werkt het besef dat men door een minnelijke schikking nu een bepaald bedrag kan krijgen, of via een gerechtelijke beslissing lange tijd stuivers kan innen die de inflatie onvermijdelijk zal opslokken, ontnuchterend.

Wellicht zijn de slachtoffers er simpelweg niet van op de hoogte dat bij de berekening van de schade niet de aankoopprijs maar de getaxeerde waarde van de eigendommen wordt meegenomen. Met het geld dat men daarbij kan krijgen, kan men geen nieuwe apparatuur kopen. In het beste geval kan men gewoon de oude repareren.

Ook bij het vorderen van immateriële schade zijn er nuances. Aangezien moreel leed een vluchtig begrip is en de rechtbank materiële bewijzen nodig heeft, zal men uittreksels uit het medisch dossier moeten overleggen die bezoeken aan artsen bevestigen vanwege gezondheidsverslechtering door de stress van de overstroming. Ook apotheekbonnen zijn geschikt.

Methode #2 – het conflict in de rechtbank oplossen

Niet in alle gevallen eindigen conflicten met een schikking. Wat staat u te wachten in de rechtbank als u inderdaad de veroorzaker bent van een overstroming bij de buren beneden? Zoals de praktijk laat zien, kiest de rechtbank gewoonlijk de zijde van de eiser. Het feitelijke vermoeden van schuld van de gedaagde kan worden weerlegd met feiten ter verdediging.

Het wordt de gedaagde aanbevolen om bewijs van zijn onschuld schriftelijk in de vorm van bezwaren te leveren. Argumenten moeten worden onderbouwd en gestaafd met foto- en video-opnamen, getuigenverklaringen.

Alle bezwaren van de gedaagde ten gronde van de vordering moeten schriftelijk worden geuit, maximaal gemotiveerd en bevestigd door getuigenverklaringen, foto- en videodocumenten.

De meest doeltreffende argumenten zijn de volgende:

• de overstroming is ontstaan door onjuiste nakoming door de beheermaatschappij van haar verplichtingen bij het onderhoud van de leidingen;
• de documentatie met betrekking tot de inspectie van de ruimtes na de overstroming, evenals de schadebeoordeling, is niet objectief, omdat de inspectie plaatsvond zonder de gedaagde of zijn opmerkingen niet in het proces-verbaal zijn vermeld, handtekeningen en andere belangrijke gegevens ontbreken;
• de vorderingen van de eiser zijn opgeblazen omdat de afschrijving van zijn eigendom niet in aanmerking is genomen of werkzaamheden zijn opgenomen die geen verband houden met het opheffen van de gevolgen van de overstroming.

De veroorzaker van het ongeval moet begrijpen dat als zijn argumenten niet door de rechtbank worden aanvaard, hij naast het hoofdbedrag van de vordering ook de proceskosten moet vergoeden, die bestaan uit de griffierechten en de betaling voor de diensten van een advocaat, juridisch adviseur, onafhankelijk deskundige. Daarom moet men alles in het werk stellen om het conflict in der minne te schikken.

Stelt u zich eens voor hoeveel problemen en kosten u zou kunnen vermijden door uw aansprakelijkheid te verzekeren voor het geval u de woning van de benedenburen overstroomt.

Bijzondere aandacht in de rechtbank wordt besteed aan collectieve rechtszaken. Indien er meerdere overstroomde woningen zijn, zullen de vorderingen naar alle waarschijnlijkheid collectief zijn.

Het is duidelijk dat een normale volwassene niet uit kattenkwaad of met boze opzet de benedenburen zal laten overstromen, maar de mogelijkheid van een dergelijke situatie kan niet worden uitgesloten. Daar is immers het ongeluk voor. Maar, ondanks het feit dat de schade aan de eigendommen van de buren per ongeluk is veroorzaakt, kunnen de problemen hiervan zeer aanzienlijk zijn.

Als u per ongeluk door de bovenburen bent overstroomd, raden wij u aan om uit te zoeken waar u terecht kunt en hoe u moet handelen in de gegeven situatie.

Conclusies en nuttige video over het onderwerp

U kunt uw civiele aansprakelijkheid voor het overstromen van de buren verzekeren. Verneem er meer over in de volgende video:

Een videoconsultatiesessie met een vertegenwoordiger van een juridisch bedrijf stelt u in staat de in dit artikel opgenomen gegevens te systematiseren, alle verzamelde informatie samen te vatten en uw handelwijze te bepalen voor het geval u verantwoordelijk bent voor de overstroming van lagergelegen woningen.

Indien de in dit artikel opgenomen informatie door u is verkregen voordat zich een vervelende overstromingssituatie voordoet, hopen wij dat u uzelf zult beschermen door nogmaals de staat van de sanitaire installaties en huishoudelijke apparaten die op de waterleiding zijn aangesloten, te controleren. Het is heel goed mogelijk dat u besluit uw civiele aansprakelijkheid te verzekeren, wat ook juist is.

Bent u niet van horen zeggen bekend met het overstromen van eigendommen van de benedenburen? Deel uw ervaring met andere gebruikers, vertel hoe ernstig uw situatie was en of u deze op vreedzame wijze heeft kunnen oplossen. Of bent u gespecialiseerd in juridische begeleiding van dergelijke zaken in de rechtbank en wilt u ons artikel aanvullen met nuttige aanbevelingen? Schrijf uw commentaar in het onderstaande blok.